【ข่าวเด่นจาก Toutiao】ทำไมรีโนเวทในไทยถึงงบบานปลาย?
5 เรื่องที่ควรรู้ก่อนเริ่มงาน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ Toutiao ได้พูดคุยกับคุณ Huang Zhiqiang ผู้อำนวยการฝ่ายปฏิบัติการโครงการของ Luke Studio เกี่ยวกับปัญหาที่เจอบ่อยในการรีโนเวทในไทย ทั้งคอนโดในกรุงเทพฯ พูลวิลล่าที่ภูเก็ต รวมถึงพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่าง ๆ หนึ่งในปัญหาที่เจ้าของโครงการมักเจอคือ งบบานปลายและงานล่าช้ากว่ากำหนด ซึ่งหลายครั้งไม่ได้เกิดจากวัสดุแพงขึ้น แต่เกิดจากรายละเอียดที่ไม่ได้วางแผนให้ครบตั้งแต่ต้น ทั้งขนาดพื้นที่ การส่งวัสดุ ขั้นตอนการขออนุญาต และรายการค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในใบเสนอราคา

หัวใจสำคัญจึงอยู่ที่การมีระบบการจัดการที่ชัดเจน ตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง ต้องเคลียร์ทั้งงบประมาณ ขอบเขตงาน และแผนการทำงานให้จบตั้งแต่ต้น ไม่ใช่รอไปคุมค่าใช้จ่ายหรือแก้ปัญหากันตอนงานใกล้จบ เพราะเมื่อปัญหาเกิดขึ้นหน้างานแล้ว การแก้ไขมักไม่ได้เสียแค่เงิน แต่เสียทั้งเวลาและกระทบกับแผนงานส่วนอื่นด้วย

จากแนวคิดนี้ เราสรุป 5 เรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนเริ่มรีโนเวทบ้านและคอนโด รวมถึงพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อช่วยลดปัญหางบบานปลาย งานล่าช้า และการต้องรื้อทำใหม่ระหว่างทาง

วัดพื้นที่ซ้ำก่อนติดตั้ง ลดปัญหารื้อทำใหม่

ในการรีโนเวท รายละเอียดเล็ก ๆ บางอย่างสามารถกระทบงานส่วนอื่นได้มากกว่าที่คิด เช่น ความลึกของตู้บิลต์อิน ตำแหน่งปลั๊กไฟ หรือท่อน้ำทิ้งของแอร์ ถ้าขนาดหรือจุดติดตั้งคลาดเคลื่อนไปเพียงเล็กน้อย ก็อาจทำให้งานของช่างส่วนอื่นติดขัด และต้องกลับมาแก้ใหม่

โดยเฉพาะหลังงานก่อผนังหรืองาน Masonry เสร็จ ควรมีการวัดพื้นที่ซ้ำ (Re-measurement) ก่อนเริ่มผลิตหรือติดตั้งงานที่ต้องใช้ขนาดจริง ตัวอย่างเช่น ถ้าขนาดเคาน์เตอร์ห้องน้ำเปลี่ยนไป จุดน้ำดีหรือน้ำทิ้งก็อาจต้องปรับตาม หากสั่งผลิตหรือเดินระบบไปแล้วโดยไม่ได้ตรวจระยะอีกครั้ง ปัญหาเล็ก ๆ อาจกลายเป็นงานรื้อและทำใหม่ ซึ่งทำให้เสียเวลาจากไม่กี่วันกลายเป็นหลายสัปดาห์ได้

เพราะฉะนั้น การวัดระยะหน้างานให้ถูกต้องก่อนติดตั้ง ไม่ใช่แค่เรื่องความละเอียด แต่ช่วยลด Rework และความล่าช้าในการรีโนเวทได้โดยตรง ซึ่งเป็นลำดับการทำงานเดียวกับที่เราใช้ใน ระบบส่งมอบงาน 10 ขั้นตอน

บริหาร Lead Time ให้ดี ของมาเร็วเกินไปก็ไม่ดี มาช้าก็ไม่ได้

การบริหารงานรีโนเวทไม่ได้มีแค่การดูว่าช่างทำงานถึงไหน แต่ต้องดูด้วยว่าวัสดุและอุปกรณ์จะเข้าหน้างานเมื่อไหร่ เฟอร์นิเจอร์สั่งทำ หิน กระจก หรือฮาร์ดแวร์ต่าง ๆ มีระยะเวลาผลิตและจัดส่ง หรือ Lead Time ไม่เท่ากัน

ถ้าของมาเร็วเกินไป ก็อาจเกะกะพื้นที่และเสี่ยงต่อการเสียหายระหว่างที่งานอื่นยังไม่เสร็จ แต่ถ้ามาช้าเกินไป ช่างก็ไม่มีของให้ติดตั้งและต้องหยุดรอ ดังนั้น การจัดการวัสดุที่ดีไม่ใช่การสั่งให้ของมาถึงเร็วที่สุด แต่คือการวาง Timeline ของงานให้สัมพันธ์กัน ว่าวัสดุแต่ละรายการควรผลิตเมื่อไหร่ และควรเข้าหน้างานวันไหน เมื่อจังหวะของงานกับจังหวะของวัสดุพอดีกัน หน้างานก็เดินต่อได้โดยไม่ต้องเสียเวลาไปกับการรอ ส่วนนี้ทำงานร่วมกับซัพพลายเชนของเราโดยตรง

งาน Commercial เวลาที่เสียไปคือต้นทุน

สำหรับร้านอาหาร ร้านค้า และออฟฟิศ ความล่าช้าไม่ได้หมายถึงแค่ส่งมอบพื้นที่ช้าลง แต่หมายถึงรายได้ที่ยังเริ่มไม่ได้ ในขณะที่ค่าเช่ายังคงเดินอยู่ และความล่าช้าบางครั้งไม่ได้เกิดจากงานก่อสร้างโดยตรง แต่เกิดจากขั้นตอนด้านเอกสารและการขออนุญาต เช่น การขออนุญาตจากนิติบุคคล การทำประกัน การขออนุญาตทำงานกลางคืน หรือการจัดการขยะ

ถ้าเรื่องเหล่านี้ยังไม่เรียบร้อย ช่างก็อาจเข้าพื้นที่หรือเริ่มงานบางส่วนไม่ได้ ทำให้แผนงานที่วางไว้ต้องเลื่อนออกไป โดยเฉพาะช่วงท้ายของโครงการ ซึ่งเป็นช่วงที่ต้องติดตั้งระบบและอุปกรณ์หลายอย่างพร้อมกัน หากขั้นตอนด้านเอกสารไม่พร้อมตั้งแต่ต้น ก็อาจกระทบกับกำหนดเปิดร้านโดยตรง

ดังนั้น สำหรับงาน Commercial Interior และการรีโนเวทร้านอาหาร การวางแผนจึงต้องดูทั้งงานก่อสร้างและขั้นตอนด้านเอกสารไปพร้อมกัน ตัวอย่างการวางแผนหน้างานในพื้นที่เช่า อ่านเพิ่มได้ที่บทความ เปลี่ยนพื้นที่เก่าให้กลายเป็นร้านที่เปิดได้จริง

ดู BOQ ให้ละเอียด เพราะงบบานปลายอาจเริ่มจากรายการที่หายไป

เวลาลูกค้าเปรียบเทียบใบเสนอราคา หลายคนมักดูที่ราคาสุทธิก่อนว่าเจ้าไหนถูกกว่า แต่ราคาที่เท่ากันไม่ได้หมายความว่าได้รับงานเหมือนกันทั้งหมด

ผู้รับเหมา 2 รายอาจเสนอราคาที่ใกล้กัน แต่รายละเอียดใน BOQ (Bill of Quantities) อาจต่างกันมาก บางรายการอาจไม่ได้รวมอยู่ตั้งแต่แรก และสุดท้ายกลายเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมระหว่างทำงาน โดยเฉพาะงานในห้างหรืออาคารสำนักงาน อาจมีค่าใช้จ่ายที่คนทั่วไปไม่ได้นึกถึง เช่น

• ค่าป้องกันพื้นที่ส่วนกลาง
• ค่าขนทิ้งเศษวัสดุ
• ค่าดำเนินการต่าง ๆ
• ค่าแรงเพิ่มเติมจากข้อจำกัดด้านเวลาทำงาน

เพราะฉะนั้น ใบเสนอราคาที่ดีไม่ควรดูแค่ยอดรวม แต่ควรดูว่าราคานั้นรวมอะไรบ้าง และมีอะไรที่ยังไม่รวม การทำ BOQ ให้ละเอียดและโปร่งใสตั้งแต่ต้น ช่วยให้เจ้าของโครงการเห็นภาพงบประมาณจริง และลดโอกาสที่ต้องมาจ่ายเพิ่มโดยไม่คาดคิดระหว่างงาน

รีโนเวทในไทย ต้องเข้าใจหน้างานไทย

วิธีการทำงานจากต่างประเทศไม่สามารถนำมาใช้กับประเทศไทยได้ทั้งหมด เพราะแต่ละพื้นที่มีข้อจำกัดไม่เหมือนกัน สำหรับการรีโนเวทบ้านและคอนโดในไทย ต้องดูทั้งสภาพอาคาร สภาพอากาศ ระบบเดิม และข้อจำกัดของพื้นที่จริง โดยเฉพาะพูลวิลล่าหรือบ้านในพื้นที่อย่างภูเก็ต ต้องคำนึงถึงเรื่องแดด ฝน การระบายน้ำ และการบำรุงรักษาในระยะยาว ขณะที่คอนโดหรืออาคารขนาดใหญ่ก็มีข้อจำกัดเรื่องโครงสร้าง ระบบอาคาร และเส้นทางขนส่งวัสดุ

ก่อนเริ่มงาน ทีมงานจึงควรลงพื้นที่เพื่อตรวจสอบรายละเอียดที่เกี่ยวข้อง เช่น

• สภาพผนังและความสูงเพดาน
• ระบบปรับอากาศ
• โหลดไฟฟ้าของอาคาร ซึ่งควรตรวจสอบเงื่อนไขกับการไฟฟ้านครหลวง
• ระบบน้ำดีและน้ำทิ้ง อ้างอิงแนวทางของการประปานครหลวง
• เส้นทางขนส่งวัสดุเข้าพื้นที่

ก่อนนำข้อมูลเหล่านี้ไปวางแผนงาน เพราะการรีโนเวทไม่ได้จบแค่การมีแบบที่ดี แต่ต้องทำให้แบบนั้นสามารถทำได้จริงในพื้นที่จริงด้วย กรณีตัวอย่างของงานที่พลาดตั้งแต่งานพื้นฐาน อ่านได้ที่บทความ 3 ความผิดพลาดพื้นฐานที่ทำให้วิลล่ากลายเป็นปัญหาน้ำรั่วครั้งใหญ่

สุดท้ายแล้ว การควบคุมงบและเวลาในการรีโนเวทในไทย ไม่ได้อยู่ที่การเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาถูกที่สุดเสมอไป แต่อยู่ที่การวางแผนให้ครบตั้งแต่ต้น ตั้งแต่การวัดพื้นที่ การจัดการวัสดุ BOQ ขั้นตอนการขออนุญาต ไปจนถึงการเข้าใจข้อจำกัดของหน้างาน ยิ่งเคลียร์รายละเอียดได้มากตั้งแต่วันแรก ก็ยิ่งลดโอกาสที่ต้องกลับมาแก้ปัญหาและจ่ายเงินเพิ่มในภายหลัง

---

ระบบคุมงบและระยะเวลาของ Luke Studio Bangkok

งบบานปลายและงานล่าช้า มักไม่ได้เริ่มจากเรื่องใหญ่ แต่เริ่มจากรายการที่หายไปในใบเสนอราคา ระยะที่ไม่ได้วัดซ้ำ และเอกสารที่ยังไม่ได้ยื่น ทีม Luke Studio Bangkok จึงรวมงานออกแบบ การจัดซื้อ และการบริหารโครงการไว้ในระบบเดียวกันตั้งแต่ต้น